Google Analytics
Book et uforpligtende møde
70 27 03 18

Køb en lejlighed til din søn eller datter

Køb en lejlighed til din søn eller datter

Læs her om dine fordele og muligheder for køb af en lejlighed til din søn eller datter. Bruger du reglerne for forældrekøb optimalt vil det være overraskende billigt for dig at købe en lejlighed og udleje den til din søn eller datter.

Når din søn eller datter ønsker at flytte hjemmefra og etablere sig i egen bolig er det smart at overveje, hvilke muligheder I har som forældre til at hjælpe. Her vil jeg fortælle dig alt om forældrekøb. Hvordan gør man, hvad skal du være opmærksom på, og hvad betyder det for din og din søns eller datters økonomi.

Hvad er forældrekøb

Forældrekøb er et kælenavn for den situation, hvor forældrene køber en ejerbolig (lejlighed, rækkehus eller anden bolig) og udlejer denne til deres søn eller datter. Skattemæssigt er det en udlejningsvirksomhed, og der er ikke forskel på, om udlejningen sker til dine børn eller til andre personer. Det kunne også være andre end forældrene, som køber lejligheden.

Køb af lejligheden

Du får de bedste skattemæssige fordele ved at købe en ejerlejlighed frem for en andelsbolig. Ved køb af en ejerlejlighed skal du huske at gennemgå lejlighedens tilstand og lejlighedens dokumenter. Brug eventuelt en bygningssagkyndig til den tekniske gennemgang af lejligheden og en revisor til kontrol at ejerlejlighedens dokumenter (ejerforeningens regnskab, vedtægter mv.).

Du bør tillige overveje, hvordan lejligheden skal finansieres. Du kan normalt opnå belåning af lejligheden med op til 80% af købesummen. Mange gange er det både smartere og billigere at foretage belåning af f.eks. forældrenes ejendom. Dette kan spare dig for dyre bidrag til kreditforeningen i mange år fremover.

Du bør allerede nu overveje, om du skal belåne ejendommen med et fast forrentet lån eller et variabelt forrentet. Vælger du et fastforrentet lån, vil renteniveauet være højere end ved et variabelt forrentet lån. Derimod kan du opnå en skattefri kursgevinst ved senere at omprioritere lånet.
Du bør også overveje, om lånet skal være afdragsfrit eller med afdrag. Renten på et afdragsfrit lån er højere end hvis lånet er med afdrag. Du bør derfor vurdere, om du vil betale denne ekstraudgift for at få lidt bedre likviditet. Brug revisor som rådgiver allerede i denne fase, så du får de optimale vilkår, der passer til din privatøkonomi.

En andelsbolig egner sig ikke til forældrekøb, hvilket skyldes at man ikke kan bruge virksomhedsordningen ved udlejning af andelsboligen.

Udlejning af lejligheden

Når lejligheden er anskaffet, skal den lejes ud til din søn eller datter. Du bør lave en lejekontrakt vedrørende udlejningen. I lejekontrakten skal du anføre lejen for lejligheden samt de vilkår, der gælder for udlejningsforholdet.

Lejen skal fastsættes til markedslejen. Man kan finde markedslejen ved at spørge ejendomsmægleren om lejeniveauet i området, eller man kan fastsætte lejen på baggrund af lignende lejemål. Se eventuelt annoncer i den blå avis eller på boligportaler på internettet.
Vi anbefaler, at I aftaler, at lejemålet vedligeholdes af udlejer. Med denne aftale vil du nemlig få fradrag for vedligeholdelsesudgifterne af lejligheden. Afholder din søn/datter disse udgifter, vil der ikke være fradrag for dem.

Vi anbefaler, at lejligheden udlejes møbleret. Hvis du gør dette, kan du fratrække udgifter til møblering af lejligheden. Det gælder også, selvom du indskyder brugte møbler, som du tidligere har købt.

Huslejetilskud

Lejeren kan få et tilskud til huslejen ved at leje et af lejlighedens værelser ud og/eller ved at søge om boligsikring.
Udlejer du et møbleret værelse ud, kan du få en leje på op til 2/3 del af den leje, som du selv betaler, uden at blive beskattet af lejen. Du kan dog altid leje værelset ud for kr. 2.000 pr. måned uden skat.
De fleste studerende kan få boligsikring. Den maksimale boligsikring udgør ca. 1.000 kr. pr. måned. Det kræver blandt andet, at huslejen er større end 22.500 kr. om året, og at dine søn eller datter ikke tjener mere end kr. 133.500 om året. Du kan beregne, om din søn eller datter kan få boligsikring på borger.dk.

Regnskabets time

En gang om året skal forældrene lave et regnskab til brug for selvangivelsen/ skattevæsenet. I regnskabet skal du medregne dine lejeindtægter og fratrække dine udgifter. Du skal vælge, om du vil bruge reglerne i personskatteloven, virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen.
Du kan naturligvis selv kaste dig ud i at lave regnskabet, men vi anbefaler, at du bruger en revisor. En revisor kan optimere dit regnskab, så du opnår betydelige skattemæssige fordele. Fordelene kan være så store, at det reelt ikke koster dig noget at bruge en revisor.
Vi anbefaler, at du bruger virksomhedsordningen, idet dette giver dig en mulig skattebesparelse på både private og virksomhedsrelaterede renteudgifter. Endvidere har du mulighed for fradrag for bilomkostninger for biler, som anvendes privat og i virksomheden, og såfremt virksomheden skulle give overskud tillige mulighed for billig beskatning heraf. I det hele taget rummer virksomhedsordningen så gode muligheder for dig, at det ville være usmart ikke at bruge en revisor.

Regnskabet

I dette eksempel er vist, hvad det reelt koster at købe en lejlighed til kr. 1.500.000, der lejes ud for kr. 7.000 pr. måned. Driftsomkostningerne udgør 3.500 kr. pr. måned. Lejligheden deles med en ven, der betaler kr. 2.000 pr. måned, og der modtages boligsikring med kr. 800 pr. måned. Lejligheden er belånt med et fast forrentet lån til 3% pr. år.

Ved brug af virksomhedsordningen koster det forældrene kr. 1.320 efter skat om året. Ved brug af personskatteloven koster det forældrene kr. 8.670 efter skat om året. Der spares således kr. 7.350 efter skat om året ved at bruge virksomhedsskatteordningen.

Nettolejen udgør kr. 50.400 pr. år, svarende til kr. 4.200 pr. måned.

Salg af lejlighed eller ophør af udlejningen

Når du på et tidspunkt ønsker at afslutte udlejningsvirksomheden, kan dette ske ved at du sælger lejligheden eller udtager den til privat brug.
Salg af lejligheden kan ske til din søn eller datter til ejendomsvurderingen minus 15%. I mange tilfælde er dette en lavere værdi end handelsværdien. Overdragelsen vil således reelt betyde, at du giver din søn eller datter en ”gave”. Denne gave vil ikke blive belagt med 15 % i gaveafgift. Såfremt din søn eller datter bebor lejligheden efter overdragelsen, vil din søn eller datter kunne sælge lejligheden skattefrit på et senere tidspunkt. Hvis man sælger lejligheden til andre personer end børn, kan man ikke benytte 15%´s reglen.

I salgsåret skal du opgøre fortjeneste ved salget af lejligheden. Hvis der er en positiv fortjeneste, vil denne blive beskattet med op til 42%, men et tab kan fremføres til de kommende år til modregning i anden fortjeneste på ejendomme.

Hvis du i stedet vælger at flytte ind i lejligheden og bebo denne i en periode, vil salget efterfølgende være skattefrit. Det kunne eventuelt arrangeres således, at lejligheden benyttes i perioden efter man har solgt sin nuværende bolig, og før man har fundet en ny bolig. Det kræver naturligvis lidt planlægning, men til gengæld kan man slippe helt uden skat ved salget af lejligheden.

Vi vil meget gerne hjælpe dig med rådgivning og regnskabsudarbejdelse, hvis du har eller påtænker at købe en lejlighed til udlejning. Ovenstående er kun et uddrag af de muligheder som du har. Såfremt du har lyst vil vi gerne invitere dig til et gratis møde, hvor vi kan se på dine konkrete skattemæssige muligheder.

Denne artikels indhold kan ikke erstatte en konkret kvalificeret rådgivning fra en revisor og advokat m.fl., som kender virksomhedens og virksomhedsejerens forhold.
Uanset det er tilstræbt at gøre indholdet så korrekt som muligt, tages der forbehold for eventuelle fejl og unøjagtigheder. Brug af informationerne i denne artikel sker således for egen risiko.